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지난 2월 20일 국토교통부는 현 정부 들어 19번째 부동산 대책을 내놓았다. ‘투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화’라는 타이틀에서 알 수 있듯 이번 대책 역시 초기 정책부터 유지해왔던 규제일변도로 요약된다. 지난 12?16 대책 이후 상승세가 소폭 둔화되는 모습을 보였으나, 1월부터 개발 호재 등이 있는 지역을 중심으로 상승폭이 다시 확대된 탓이다.

2.20 부동산대책 요약

이번 대책은 크게 ‘투기 수요에 대한 엄정 대응’, ‘조정대상지역 지정’, ‘상시 모니터링 강화’의 3가지로 요약되며, 각각의 내용을 자세히 살펴보면 다음과 같다.

기존 규제로 인해 풍선효과가 나타나고 있는 주변 지역을 조정대상지역으로 지정하여 방어하고, 주택담보대출 기준을 축소함으로써 부동산 시장으로 유입되는 유동성을 차단하는데 의의가 있다고 할 수 있다.

이번 대책으로 대체 투자처를 찾고 있던 투자수요는 잠시나마 위축될 수 있다. 급격하게 튀어오르던 상승세는 안정화될 것으로 보여지며, 대책 직후 그래왔듯 어느 정도 관망세를 보일 가능성이 높아 보인다.

다만 현 시장 상황에서 마땅히 대안이 없다는 점은 한계로 작용할 여지가 크다. 3기 신도시 조성과 더불어 토지보상이 본격적으로 시작되면 시중에 유동성이 조달됨으로써 수요는 또다시 투자처를 물색할 수밖에 없고, 그 중 유력한 안은 역시 안전자산으로 꼽히는 ‘부동산’이다.

실수요자라면..

분양가상한제 시행을 앞두고 적용을 피해 분양을 앞둔 단지들이 서서히 모습을 드러내고 있다. 특히 공공택지에서 저렴한 분양가를 앞세워 나온 과천의 지식정보타운이나 위례신도시, 인프라 강점을 지닌 강동의 둔촌주공 등은 분양가의 고저를 막론하고 매우 높은 경쟁률이 예상되고 있다. 자금조달계획서 작성은 물론, 대출 규제로 자금조달을 상당부분 막았음에도 불구하고 자금 동원력이 있는 수요가 상당하기 때문이다. 이는 이미 중도금대출 규제가 적용된 상태에서도 높은 경쟁률을 보였던 강남권 분양 전례를 통해서도 쉽게 확인할 수 있다.

작년부터 분양을 목적으로 주소지를 옮기기 위해 서울 곳곳의 전세가를 끌어올린 대기수요를 감안한다면 이러한 경쟁은 더 치열할 것으로 보인다. 현금 조달 능력이 있음에도 불구하고 무주택 요건을 충족함으로써 분양시장에 진입하려는 수요가 상당하기 때문에 본격적인 분양 시즌이 시작되면 그 여파는 상당할 것이다. 그만큼 현 상황에서 분양은 매력적이기 때문이다.

자금조달이 급격히 제한된 상황에서 요건을 갖춘 실수요라 하더라도 무턱대고 이 경쟁에 참여하기는 쉽지 않다. 하지만 가점이 어느 정도 높다면 본격적인 분양 시즌에 보다 적극적으로 참여할 필요가 있다. 연내 도심권에서 분양을 준비하는 물량들의 경우 양호한 입지에서 공급을 앞두고 있는 재건축?재개발 물량이 많으며, 앞으로 나올 3기신도시 등도 기존 신규택지와는 달리 인프라가 양호한 입지에서 공급을 예정하고 있으니 관심을 가져야 한다.

다만 시행령 개정을 거친 후 3월부터는 청약조정대상지역이라 하더라도 3억 이상 주택을 매입할 때 자금조달계획서를 작성해야 하므로 스케줄에 맞는 현금흐름 증빙을 반드시 체크해야 한다.

청약가점이 낮은 수요자라면..

현재 부동산 시장은 짧게는 내년 6월까지 양도세 중과를 피하기 위해 매물을 소진해야 하는 매도자와 가격이 더 오르기 전에 주택을 매입해야 하는 매수자의 눈치싸움이 이어지고 있다. 6월 1일을 기준으로 확정되는 종합부동산세 부담을 피하려면 5월 내 양도를 마쳐야 하기 때문에 매수자 입장에서 본다면 상대적으로 마음이 급한 매도자와의 협상이 수월한 상황인 셈이다. 분양 가점이 높지 않거나 기존 물량의 매입을 검토하고 있다면 이 시기를 기회 삼아 매수 타이밍을 잡아봐도 좋다. 상반기까지 정리 가능한 물량을 털어내고 난 뒤에는 보유 쪽으로 방향이 정해지면서 당연히 급매를 서두르던 가격이 정상화될 가능성이 농후하기 때문이다.

기존 패턴을 유지한다면 다음 규제책은 총선이 끝난 시기를 즈음하여 나올 것으로 보인다. 그보다 앞서 총선 전에 발표될 것으로 알려진 다음 대책은 ‘주택공급’ 측면에 초점을 맞출 가능성이 높다. 총선 이후 발표될 규제책은 규제지역 추가지정 등 조정, 대출 제한 등이 주요 골자가 될 것이며, 즉각적인 위축은 있을 수 있으나 적응기간이 지남에 따라 다시 정상화될 가능성이 높다.

곳곳에서 재정비 사업이 이루어지는 도심권의 경우 사업이 진행됨에 따라 주택 수급에 지속적인 부침이 생길 수밖에 없다. 실거주 수요라면 설령 시장 부침이 생긴다 하더라도 사이클이 다시 돌아올 때까지 버틸 수 있는 ‘인내심’이 있으므로 큰 변동을 기대하며 머물러 기다리기 보다는 잠시 잠깐의 기회라도 이용하여 시장에 진입하는 것이 무엇보다 중요하다.

/김윤희 하나은행 부동산자문센터 과장