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칼럼

전세시장 안정화 될까?

[라이프점프] 김윤희의 '쉽게 읽는 부동산' (7)

  • 김윤희 하나은행 부동산자문센터 과장
  • 2020-08-06 15:20:10
전세시장 안정화 될까?

말 그대로 쉴 틈 없이 대책이 쏟아져 나오고 있는 가운데, 투기수요를 방지하기 위한 일환으로 제시한 거주요건 강화에 따라 집주인들이 직접 거주하기 위해 임차인을 내보내면서 전세시장이 요동치고 있다. 이에 따라 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 등이 최근 핫한 이슈로 떠올랐으며, 결국 전세입자 보호를 위한 주택임대차보호법 개정안이 상정, 지난 7월 30일 국회 본회의를 통과했다.



『주택임대차보호법 개정(2020.07.31)』 주요 내용


1. 임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄(안 제6조의3제1항 및 제2항 신설)


2. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함(안 제6조의3제5항 미 제6항 신설)


3. 차임 등의 증액 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하되, 특별시?광역시?특별자치시?도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 20분의 1의 범위에서 조례로 달리 정할 수 있도록 함(안 제7조제2항 신설)


4. 현재 대한법률구조공단 지부에 설치하도록 한 주택임대차분쟁조정위원회를 한국토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치하도록 함(안 제14조제1항)


5. 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 주택임대차표준계약서를 정하도록 함(안 제30조)



금번 주택임대차보호법 개정안은 7월 31일에 법률 공포와 즉시 시행되며, 이로 인한 문의가 급격히 많아지고 있다.


주요내용을 간단히 살펴보면, 임차인의 계약갱신요구권이 1회 보장됨에 따라 기존 2년 + 갱신 2년의 총 4년간의 거주기간이 보장된다. 단, 법 시행을 기준으로 계약기간이 1개월 이상 남은 임대차계약에 대하여 적용 받을 수 있으며, 갱신요구권은 1회에 한하여 행사가 가능하다.


임대료 제한은 존속중인 계약에 대하여 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용되며, 계약갱신청구권을 행사할 때에도 무조건 5% 상한이 아닌 상한 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 결정할 수 있다.


임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우, 임차인이 요구한 갱신기간(2년) 동안 정당한 사유 없이 제3자에 목적 주택을 임대하는 경우 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 하며, 이 때 손해배상액은 ①임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 ②”①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액(갱신 거절 당시 월단위 임대료 3개월 분, 신규 임차인에 임대한 월단위 임대료와 갱신 거절 당시 월단위 임대료 차액의 2년 분, 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액) 중 가장 큰 금액으로 한다.


이와 관련하여 유사 문의사항이 많은데, 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.


우선, 묵시적갱신이 된 경우에 대하여서는 묵시적갱신을 갱신요구권의 행사로 보지 않으므로 물시적갱신과 별도의 갱신요구권을 행사할 수 있다.


임대인의 갱신 거절의 경우, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통보를 하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우라면 법적안정성을 위해 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다. 다만 이 경우 법 시행 전 임대인이 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다. 법 시행 이후에는 임대인이 제3자와 계약을 체결한 경우라 하더라도 계약갱신요구권이 부여되어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.


임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인과 합의를 통해 계약을 갱신하였거나 갱신 거절을 한 경우에도 잔존기간이 1게월 이상 남아있는 경우에는 계약갱신요구가 가능하다. 이 때 갱신 시 임대료 증액이 상한 범위를 벗어났다면 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 상한을 재조정 하거나 또는 협의된 증액으로 계약관계를 유지하고 해당 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.


주택임대차보호법은 임차인의 거주 안정성을 보장하기 위한 장치인 만큼 임차인은 갱신 이후 언제든지 임대인에게 계약해지 통지가 가능하며, 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환해주어야 한다. 이 때 임차인 또한 통지 후 3개월간의 차임을 납부해야 한다.


상대적 약자를 보호하기 위한 법안이지만 임대인의 경우에도 무조건 임차인의 요구에 응해야 하는 것은 아니며, 다음과 같은 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있다.


임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우


임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우


임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우


서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우


임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우


임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우


임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우


임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우


임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우


주택이 노후?훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우


다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우


임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우


그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우



계약갱신청구권을 행사할 경우 전세를 월세로 돌리는 등의 전환은 인정되지 않으며, 임차인이 동의하는 경우에 한해 가능하다. 이 때에는 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정전환율이 적용된다.


※ 법정전환율: 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%)+3.5%” 중 낮은 비율을 적용


계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우에도 임차인이 거주하고 있는 주택에 대한 매매가 언제든가능하며, 신규 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 임차인의 계약갱신 요구가 가능하다.



전세시장, 안정화 될까?


한동안 전세시장이 요동쳤던 점을 감안한다면 금번 법 개정으로 인해 임차인들은 한숨 돌릴 수 있는 계기가 될 수 있을 것이다. 다만 갑자기 시행된 제도로 인한 분쟁이 발생할 가능성이 있어 당분간 혼란스러운 시장상황이 이어질 것으로 보인다.


제도 시행 전부터 임대인들이 차임 인상을 크게 요구한 바 있고, 법 시행 이후에는 갱신 요구를 거절하는 우회적 방법이 커뮤니티에 공유되는 것은 물론, 지역적으로 인상률이 그리 높지 않음에도 불구하고 5% 상한까지 인상을 요구하는 케이스도 나타나는 등 부작용이 속속 나타나고 있다. 순차적으로 이들 문제를 해결하기 위한 조치가 이어지고 있어 당분간의 혼란상황이 지나면 임대차 시장은 어느 정도 안정화가 가능할 것으로 보인다.


다만, 시장에서의 가격이 변동하는 것은 어디까지나 수급 불균형에 의한 문제로 귀결되는 만큼 장기적인 시장 안정을 달성하기 위해서는 충분한 물량 공급에 대한 대안이 뒷받침 되어야 할 것이다.



/김윤희 하나은행 부동산자문센터 과장
김윤희 하나은행 부동산자문센터 과장
ingaghi@sedaily.com

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